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웹사이트 마케팅 정준호 교수 “부동산 정책 핵심은 전월세···지방에 기업 두뇌가 가야”

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작성자 또또링3
댓글 0건 조회 0회 작성일 26-09-24 16:06

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웹사이트 마케팅 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “부동산 대책 핵심은 주거 안정이고, 주거 안정의 핵심은 전·월세”라며 “자가로 살든 임대차로 살든 큰 문제 없이 살 수 있는 ‘주거중립성’ 측면에서 생각해야 한다”고 말했다. 그러면서 공공임대가 오래 걸리고 비용이 많이 들더라도 “착실히 공급해 전체 주택 중 공공임대 비율이 15%까지 높여야 한다”고 말했다.
최근 한국 사회의 불평등이 매달 들어오는 소득이 아니라 사는 곳에 따라 비롯된다는 분석을 담은 <불평등의 지리> 책을 낸 정 교수는 지난 10일 경향신문과의 인터뷰에서 부동산 현안과 일자리 중심의 균형발전 정책에 관해 2시간 넘게 견해를 피력했다.
정 교수는 특히 부동산 가격 상승 기대가 소비를 제한하며 “돈이 돈을 먹는 사회”가 됐다고 진단했다. . 이 같은 자산 중심의 경제구조가 청년층에도 잘못된 신호를 줄 수 있다고 했다. 그는 “임금만으로 계층 사다리를 올라가는 게 예전보다 어려워진 상황에서 계층 상승의 욕망이 ‘부동산 불패 신화’라는 학습효과와 맞물렸다”면서 “청년층에선 이제 주거사다리를 타지 못하는 것이 보편화됐다고 느끼는 사회가 됐다”고 말했다.
정 교수는 또한 수도권 주택 공급을 하되 기업 본사와 연구·개발(R&D) 등 ‘두뇌 기능’까지 지방으로 함께 가야 한다고 강조했다. 그는 특히 정부의 3대 프로젝트와 관련해서 “(공장을 짓더라도) 머리 기능, 즉 ‘헤드쿼터’가 가야만 수도권에 대응할 수 있다”며 “잘못하면 제 2의 창원이 된다”고 우려했다.
그는 공공기관 이전이나 기업 이전도 “반발이 있겠지만 한 두 군데로 몰아줘야 효과가 있다”며 “(기업은) 서남권은 중국과 동남아시아까지, 동남권은 일본을 포함하는 중심지로 육성하는 발상의 전환을 해야 한다”고 말했다.
- 최근 용산공원 주택 공급 논쟁이 뜨거웠다.
“역사적으로 보면 서울이 여의도공원, 청계천 등 녹색화를 추진해왔다는 맥락에서 노무현 정부 당시 용산 미군기지의 공원화도 결정됐다. 이를 바꾸려면 사회적인 논의가 필요하다. 세계적으로 보면 런던, 뉴욕 등에서도 주택 공급을 확대하려고 애쓰는데 특히 중산층들이 반대해서 잘 안 된다. 공원에 주택을 지으면 삶의 질이 훼손되고, 그렇게 주택 공급이 늘면 집값이 떨어질 가능성을 우려한다. 도심 한복판인 용산공원에 공급한 주택에 들어가는 사람은 엄청난 이익을 누린다는 점에서도 사실 쉽지 않은 문제다. 사실 용산공원 문제에 있어 진보·보수 모두 철학이 없다.”
- 부동산 세제 등 정책은 어떻게 평가하나.
“사실 우리나라에선 자산에 대한 세금이 거의 무방비한 상태다. 부동산이든 주식이든 자산시장에서 세금에 대한 일정한 룰을 만들어야 한다. 정권에 따라 부동산 양도소득세, 보유세 등 세율이 오르거나 내린다. 룰이 없는 게 가장 큰 문제다. 이것도 철학이 없어서 그렇다.”
- 부동산 정책의 핵심은 무엇이어야 할까.
“부동산에선 주거 안정이 핵심이고, 주거 안정의 핵심은 전·월세다. 전세가 단시일 내 없어지면 문제가 생긴다. 서구를 보면 임대주택에 금융자본이 들어오고 기업화되면서 월세가 계속 높아지는 문제가 있다. 한국은 주거비가 아직 소득의 20%안팎인데, 미국은 40% 수준이다. 영국에선 ‘제너레이션 렌트(generation rent·임차 세대)’라고 해서 (임차에서 자가로 넘어가는) 주거사다리를 못 타는 게 보편화되고 있고, 한국도 청년층은 이미 그런 사회가 됐다고 느끼는 것 같다. 중산층 등 여력이 있는 사람들이 ‘영끌’에 나서며 ‘포모(FOMO·Fear of Missing Out, 나만 뒤처질 듯한 공포)’ 현상이 나타난 이유다. (전세가) 후퇴를 하더라도 질서 있게 해야 한다.”
- 정부는 1가구 1주택, 실거주 기조를 추구하고 있다.
“실거주 여부를 어떻게 확인할지도 문제이지만, 당장 전세가 줄어들 텐데 무슨 이득이 있을지 모르겠다. 자가로 살든 임대차로 살든 큰 문제 없이 살 수 있는 ‘주거중립성’ 측면에서 생각해야 한다. 세제는 단순 명쾌해야 한다. 실거주 여부 상관없이 자가를 보유하고 이득을 보면 합당한 보유세 등 세금을 부과하면 된다. 세금은 부과 대상을 (좁게) 특정할수록 반대가 심하다. 서울 강남 아파트를 5억~10억원 낮춰도 어차피 살 수 있는 사람은 엄청난 부자들이다. 전월세 주택으로 쓰면 사용가치라도 유지하는 인프라가 되는데, 그렇지 않으면 진짜 상위 0.5%의 성이 돼버린다.”
- 공공임대주택이 전월세 해결책이 될 수 있을까.
“공공임대 비중이 크면 그 임대료만 낮춰도 전체 가격이 낮아지는 효과가 있다. 공공임대를 착실히 공급해야 한다. 한국은 현재 전체 주택 중 공공임대가 8~10% 정도인데 15%까지 높이면 좋겠다. 또 과거 국가가 돈이 없다보니 임대주택을 공급하지 못하고 선분양하면서 받은 소비자들의 돈으로 주택을 공급하는 구조가 됐는데, 개혁이 필요한 건 이런 시스템이다.”
- 부동산에만 돈이 몰리면 청년들에겐 어떤 신호를 주게 될까.
“자산 가격이 오르면 시세차익이든 임대소득이든 생기면서 소비를 하고 국내총생산(GDP) 증가, 고용 증대로 이어지는 ‘부의 효과’가 한국에선 약하게 나타난다. 주식 시장에선 일정 수준 일어나지만, 부동산에선 특히 제한적이다. 기본적으로 빚이 많기 때문이다. 원리금 상환에 소득의 상당 부분이 나간다. 민간 소비 비중이 GDP의 40% 정도밖에 안 된다. 한국은 제조업 국가다. 일을 해야 하는 나라다. 노동 소득에서 파생되는 경제 효과가 큰데, 그게 무너지니 돈이 돈을 먹는 사회가 돼버린다. 이런 ‘스톡 경제’가 지배적이 되면 윤리가 무너진다. 청년들이 사다리가 없다고 생각하니 ‘코인’ ‘영끌’을 하는 거다. 지금 관리를 잘 해야 한다.”
- 공급 늘리면 수도권 집값 떨어질까.
“수도권 수요는 계속 늘어나고 있다. 전체 인구는 줄지만, 1·2인 가구 증가로 수도권 가구 분화율은 최고 수준이다. 좋은 일자리의 분배로 수도권 수요를 분산시키지 않는 이상 답이 없다. 수도권의 고임금 일자리를 제외하고 일반적인 수준에선 수도권과 비수도권 사이 임금 격차가 줄어들고 있다. 청년들은 어릴 때부터 경제가 발전한 상태에서 ‘좋은 시절’을 누렸기에 삶의 질에 대한 욕구가 강하다. 질 좋은 아파트를 원할 수밖에 없다. 또 임금만으로 계층 사다리를 올라가는 게 예전보다 어려워진 상황에서 계층 상승의 욕망이 ‘부동산 불패 신화’에 대한 학습효과와 맞물렸다. 1997년 외환위기 이후 가계금융이 자유화되면서 누구나 담보가 있거나 직장만 다니면 레버리지를 충분히 활용해 재테크를 할 수 있게 됐는데, 정부가 청년층이 힘들다는 이유로 대출에 LTV 70% 허용 등 혜택을 많이 주면서 여력이 더 많이 생긴 측면이 있다.”
- 예전엔 이 정도로 수도권 집중화되지 않았다.
“1970년대 중화학공업 중심으로 산업화하면서 경북축에 주로 투자하면서 수도권과 울산, 창원 등 대도시가 형성됐다. 기업 본사는 서울에 있었지만, 연구개발(R&D) 등은 다 지방에 있었다. 그러다 외환위기 직후 생존을 위해 본사와 소위 ‘머리를 쓰는 기능’은 다 서울에 놓고, 지방엔 그냥 공장만 뒀다. 문제는 2010년대 중반 이후 중국이 제조업에서 한국을 따라잡으면서 자동차·화학·철강 등 지방의 괜찮은 일자리들이 줄어들기 시작했다. 또 대학 졸업자가 3배 정도 늘어나고 대학 진학률이 80%까지 올라갔는데 정작 화이트칼라, 즉 관리·사무직은 2배 정도밖에 늘지 않았다. 특히 지방은 생산직 중심이어서 여성들은 더더욱 갈 데가 없다보니 서울로 계속 오고 있다.”
- 정부가 지방에 ‘3대 메가 프로젝트’를 추진하고 있다.
“잘못하면 제 2의 창원이 되는 거다. 창원은 박정희 정권 당시 방위·기계 산업 육성을 위해 국가산단을 만들고 그 옆에 조성한 계획도시다. 그러나 지금 창원은 공장은 대단한데 대기업 본사는 없고, 인구가 요즘 줄고 있다. 머리 기능, 즉 ‘헤드쿼터’가 가야만 수도권에 대응할 수 있는 극이 될 수 있다. 일본을 보면 나고야가 도쿄나 오사카에 버금가는 도시로 인식된다. 토요타의 본사가 있기 때문이다. 또 나고야대학이 상당히 수준이 높다. 굳이 도쿄에서 공부하지 않아도 세계적인 기업에 취직할 수 있는 기회가 생기는데 한국은 이게 안 된다. 다 서울로 오려고 하는 건 그런 기회가 없기 떄문이다.”
- 2차 행정·공공기관 이전도 준비하고 있다.
“1차 이전 당시 청와대에서 파견근무하면서 혁신도시를 한두개만 만들자고 제안했었다. 결국 혁신도시를 10개나 만들었다. 이번에도 혁신도시로 이전하겠다는데, 그럼 집적 효과가 떨어질 수밖에 없다. 반발은 있겠지만 한두군데로 몰아줘야 효과가 있다. 공공기관 이전이 기업 이전 등 균형발전의 마중물이 될 수 있는 건 맞는데, 분산하는 방식으로는 한계가 있다.”
- 한 곳에 집중해야 한다는 뜻인가.
“기회를 만들어줘야 한다. 박정희 정부 당시 포항제철이 그랬던 것처럼 어떤 지역에 어느 기업이 없으면 안 될 정도로 몰아줘야 한다. 발상의 전환도 필요하다. 입지는 고정불변이 아니라 상대적인 개념이다. 예를 들어 유럽인권재판소가 있는 프랑스 스트라스부르는 프랑스에선 변두리지만, 유럽 전체로 보면 중심지다. 우리도 서남권은 중국과 동남아시아까지, 동남권은 일본을 포함하는 중심지로 육성한다고 전환적으로 생각해 볼 수 있다. 그만한 인프라를 충분히 갖출 수 있어야 기업도 갈 유인이 생긴다.”
청 ‘참모진 개편 규모’ 촉각…정치권 안팎 ‘변화 신호탄’ 주문‘인사 책임’ 민정·인사수석 등 대대적 물갈이 해야 국민들도 체감정책실장 인선엔 ‘양극화·불평등 해소’ 국정 전환 메시지 담아야인재풀 포용적 확대, 여당·시민사회와 협의 등 검증 보완도 과제
강훈식 대통령비서실장이 사의를 표명하면서 청와대의 인적 쇄신이 본격화할지 주목된다. 이재명 대통령은 강 실장 사표 수리 시점 및 인적 개편 폭과 방향을 두고 고심하고 있다.
정치권 안팎에서는 청와대가 기존의 좁은 인재풀에서 벗어나 인사 기조와 검증 시스템을 쇄신해야 한다는 지적이 제기된다. 특히 대통령에게 쓴소리를 할 수 있는 중량감 있는 인사를 비서실장 등 핵심 참모로 기용하고, 성장 중심 정책 기조를 양극화·불평등 완화로 보완할 정책실장을 인선해 국정 변화의 신호를 보여줘야 한다는 조언이 나왔다.
유엔총회 참석차 미국을 방문한 이 대통령은 21일(현지시간) 뉴욕 도착 직후 이형일 부총리 겸 재정경제부·강신철 국방부·홍지선 국토교통부 장관 임명안을 재가했다. 8·30 개각 발표에 포함된 6명의 장관 후보자 중 4명을 임명하며 숨을 고른 만큼, 이후 비서실장·정책실장을 비롯한 청와대 참모진 개편 폭을 결정할 것으로 보인다.
최창렬 용인대 교수는 “환골탈태하는 모습을 국민에게 보여주려면 대대적인 청와대 참모진 개편이 필요하다”며 “인사 실패 책임이 있는 민정·인사수석 등을 교체해야 한다”고 말했다. 더불어민주당 관계자는 “김용범 전 정책실장 사퇴도 개각과 함께 발표되지 못했고, 강 실장 사의 표명 시점도 선제적이지 않고 떠밀리듯 해서 호미로 막을 것을 가래로 못 막는 상황이 반복되고 있다”고 했다. 이 관계자는 “‘대통령이 인사를 이렇게까지 했구나, 대통령이 그래도 뭔가 좀 바꾸려나보다’라는 인상을 국민에게 주는 쇄신 인사여야 한다”고 덧붙였다.
이처럼 떠밀린 쇄신이라는 평가가 나오는 배경에는 강 실장과 김현지 청와대 제1부속실장이 인사 문제를 두고 갈등했다는 일부 언론 보도 영향도 있다. 청와대 관계자는 “청와대 내부 갈등설류의 근거 없는 악의적 추측성 보도에 강한 유감을 표한다”며 “비서실장은 인사를 총괄하는 인사위원장으로서 책임을 다하기 위해 사의를 표명했다”고 밝혔다.
가장 관심이 쏠리는 건 비서실장 인선이다. 국민의힘은 김현지 실장과 정진상 전 민주당 대표 정무조정실장 등 경기·성남 라인의 인사 개입 의혹을 제기해왔다. 이 때문에 장관급 공직 인사를 총괄하는 청와대 인사위원장을 맡는 비서실장만큼은 이 같은 의혹을 불식할 무게감 있는 인물을 기용해야 한다는 지적이 나온다.
유승찬 스토리닷 대표는 “비서실장은 대통령과 다른 포지션에서 대통령의 리스크를 해제할 정도의 중량감 있는 인사여야 한다”며 “대통령을 보좌한다는 느낌을 넘어서는 인물이어야 한다”고 말했다. 서용주 맥 정치사회연구소장은 “대통령에게 불편하고 쓴소리를 할 수 있는 다른 시각을 가진 인사를 기용해야 한다”며 “대통령이 올바른 방향으로 갈 수 있도록 하는 충언팀을 구성해야 한다”고 했다.
인사 자체가 국정 기조 전환의 신호탄이 돼야 한다는 지적도 따른다. 김윤철 경희대 후마니타스칼리지 교수는 “정책실장은 성장 중심 정책에서 양극화·불평등 문제를 완화하는 방향으로 정책 기조를 전환할 수 있는 인사여야 한다”며 “인사를 통해 대통령이 국정 운영 방향을 바꾸려 한다는 메시지를 보여줄 필요가 있다”고 말했다.
이 대통령도 지난 18일 기자회견에서 정책실장 인선과 관련해 그동안 부족했던 사회 정책 강화 쪽으로 눈을 돌릴 필요가 있다는 입장을 밝힌 바 있다.
인사 시스템과 검증 방식 보완도 과제다. 특정 인물을 기용하기로 결론을 내려놓고 형식적으로 검증하는 ‘답정너식 인사’가 반복돼선 안 된다는 조언이 나온다. 이 대통령 사건 공소취소 의원모임 대표를 지낸 김승원 전 법무부 장관 후보자 낙마가 대표적인 실패 사례로 꼽힌다. 민주당 관계자는 “인사풀도 좁고 누구를 임명해야 된다고 결론을 내놓은 상태에서 인사를 하니 검증이 의미가 없어졌다”고 말했다.
최 교수는 “인사위원회와 민정수석실이 제 기능을 다하지 못했다”면서 “대통령이 아깝게 생각하는 인물이라도 사전 검증은 철저히 하고 문제가 발견되면 과감하게 걸러내야 한다”고 말했다. 김 교수는 “대통령이 인사풀을 포용적으로 넓혀야 한다”면서 “당, 시민사회 등과 사전에 협의하는 인사 시스템을 구축해야 한다”고 했다.

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